150亿元投资乐视、40亿元入股金科、26亿购入链家6.25%股权、137亿购入联想旗下地产业务、438亿鲸吞万达13个文旅项目……不懂国情、不懂中国房开商运营模式者越来越担心融创的资产负债率。“融创已站在悬崖上”、“融创将成为下一个乐视”的预言不绝于耳，标普、惠誉等评级机构纷纷给出负面评价，融创中国(01918.HK)甚至跌破了配股价。

　　孙宏斌开始数钱

　　戏剧性的是，买下万达文旅项目半个月之后，哈尔滨万达城要开盘销售了。8月5日孙宏斌发了一条内容为“融创万达联合钜献，不改初心，品质传承，为美好哈尔滨而来”的朋友圈，还配了《绽放一城梦想》的开盘海报。

　　虎嗅7月25日文显示，哈尔滨万达文旅项目的总建筑面积为494万平方米，其中销售、持有部分的建筑面积分别为425万平米和 69.66万平方米。对每个项目的销售单价，该文选取了比较保守数值，如哈尔滨万达城可售部分按9000元/平米计算、回款额为382亿。

　　公开资料显示，哈尔滨万达城住宅均价约1万元/平方米，与7月25日文基本相符。

　　
　　除了住宅，可售部分还包括商铺，均价为25000-35000元/平米，单套面积35-200平米。

　　按照惯例，400多万平米的超级大盘会拆分为大约十期，目的有三：

　　一是可售则售，尽早回款、减轻资金压力;

　　二是越卖单价越高，充分攫取土地升值带来的利益。

　　三是避免一次性投放过多、自己砸自己的盘。

　　哈尔滨万达城一期就卖到每平1万，425万平米总回款稳超购买13个文旅项目的438亿!

　　万达文旅项目总收益框算

　　所谓“文旅项目”本质上是房地产开发，建个主题乐园就能打着“文化”招牌大规模廉价拿地。好比高档别墅配个健身房、图书馆，说自己是“文化地产项目”。

　　除哈尔滨万达城，西双版纳、南昌、无锡、合肥等项目已经或即将开盘销售。

　　其中，西双版纳万达洋房、公寓为现房，单价分别为6300元/平米和7000元/平米;商铺售价1.8万-2.5万/平米，2017年年8月30日交房;别墅售价1.1万-14万/平米，2017年12月30日交房。可以预计，西双版纳总销售金额将远高于虎嗅7月25日文预计的181亿。

　　此次万达出让的13个文旅项目，土地储备(建面)为5897万平米，其中可售面积4970万平米、自持面积927万平米。融创以438.44亿元的价格，获得91%权益，土地储备获取单价为817元/平米。交易完成后，融创权益对应的可售面积、自持面积分别为4523万平米(4970*91%)、844万平米(927*91%)。

　　假如可售部分建安成本2500元/平米(万达B版标准)、自持部分建安成本3500元/平米(万达A版标准)，则13个项目的总建安成本为1567亿，目前已获454亿贷款(账面现金300亿)。

　　由于项目是滚动开发，先期回款可用于后续开发，而且孙宏斌透露会卖掉一部分可售项目(给其它开发商)。有老王办妥的454亿贷款打底，老孙建成13个项目资金压力不大。

　　根据推算，可售部分平均成本为3317元/平米，总成本1648.5亿。按虎嗅7月25号文章的保守估算，可售部分总回款6358亿，融创将获毛利4286亿(4709 亿*0.91)。

　　文旅项目的自持部分均为商业地产，按1.5万/平米估算，总价值1386亿，扣除323.4亿成本(土地+建安) ，账面 “公允值”收益亿967亿(1063 亿*0.91)。

　　樱桃好吃树难栽，王健林种下的千万亩樱桃林，陆续可以采摘了。可售、自持收益合计，万达贱卖的13个文旅项目将给融创带来5253亿毛利。

　　只要土地公有、开发商竞地的模式不改，土地价格上涨就不会以房奴意志为转移。地价涨、房价降、开发商贱卖，你以为你是孙宏斌?

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